Sommaire
Le marché de l’immobilier a été transformé par l’arrivée d’Airbnb au début des années 2010. La société américaine a pour activité la mise en relation de touristes en recherche d’hébergement avec des particuliers souhaitant mettre en location, pour une durée déterminée, leur résidence principale, une chambre au sein de celle-ci, ou encore un logement dont ils sont propriétaires.
La pratique s’est fortement développée, notamment à Paris où la demande de locations meublées touristiques est très importante. Il est estimé que sur la période 2010 – 2015, plus de 20.000 logements parisiens seraient sortis du parc de location traditionnel pour être affectés à de la location saisonnière, comme meublés de tourisme. La location de meublés de tourisme est cependant soumise à une règlementation particulière et stricte à Paris.
Les conditions de mise en location d’un bien meublé de tourisme à Paris
L’usage du bien immobilier
La notion d’usage du bien immobilier, relevant du Code de la construction et de l’habitation concerne le profil juridique de l’immeuble. Cette notion a pour objet la protection des immeubles d’habitation. Ainsi, la transformation d’un local d’habitation pour un autre usage sera soumise à l’obtention d’une autorisation alors que la transformation de locaux commerciaux en habitation sera libre.
Concernant les logements meublés, l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation précise que seuls les logements meublés et donnés en location pour constituer la résidence principale du locataire sont des locaux à usage d’habitation.
Par conséquent, un local d’habitation ne peut pas être affecté à la location meublée saisonnière. Il est cependant possible, sous certaines conditions, d’obtenir le changement de destination du bien immobilier.
La possibilité de changer l’usage d’un bien immobilier
Il est possible de changer l’usage d’un bien immobilier. Ce changement d’usage est soumis à plusieurs conditions :
Conformité au règlement de copropriété
Si le local concerné est soumis au régime de la copropriété, il convient de vérifier que le règlement de copropriété ne fait pas obstacle au changement d’usage. La clause « d’habitation bourgeoise » insérée dans de nombreux règlements de copropriété interdit tout autre usage que l’usage d’habitation.
Demande de changement d’usage du bien immobilier
La demande de changement d’usage du local s’effectue auprès de la Mairie de la commune dont dépend le bien.
La mairie ne pourra délivrer une autorisation de changement d’usage à caractère réel et définitif qu’à la condition que le propriétaire propose une compensation. La compensation a pour objectif de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.
Cette compensation peut alors intervenir de plusieurs manières. Le demandeur d’un changement d’usage peut :
Proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation et les transformer en logements. Acheter un titre de compensation auprès d’un tiers qui va transformer ces locaux en logements.
Une condition supplémentaire existe dans certains quartiers de Paris. En effet, le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations instaure une zone de compensation renforcée. Lorsque l’appartement transformé se situe à l’intérieur de cette zone, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage. Cette condition n’est cependant pas exigée si les locaux de compensation sont transformés en logements sociaux.
Il est précisé que les locaux transformés en habitation doivent être de qualité et de surface équivalente, que ceux dont le changement d’usage est demandé.
Lorsque le changement d’usage vise à transformer un local destiné à l’habitation en local meublé loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile,
l’article 3 du règlement municipal précise que la compensation doit obligatoirement avoir lieu dans l’arrondissement du local dont la transformation est demandée.
Pour la transformation des appartements situés dans les 1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements de Paris, le règlement exige qu’au moins 50% de la surface transformée soit compensée dans l’arrondissement.
Concernant le formalisme, un formulaire de demande de changement d’usage à caractère réel, avec compensation doit être déposé à la mairie de Paris, Pôle Accueil et Service à l’Usager de la Direction de l’Urbanisme, guichet unique pour le dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme et de changement d’usage de locaux d’habitation.
Si le bien transformé est soumis au régime de la copropriété, le propriétaire demandeur devra justifier que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage.
Les sanctions applicables en cas de location d’un local non transformé
En cas de non-respect de l’usage d’habitation d’un bien, les sanctions peuvent être multiples :
Une amende civile
L’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées par l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation en matière d’usage d’habitation d’un logement doit être condamné au paiement d’une amende civile d’un montant ne pouvant excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende civile est prononcée par le Tribunal de Grande instance statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. L’Agence Nationale de l’Habitat peut également former une telle requête.
Le président du Tribunal de Grande Instance pourra également ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l’administration pourra également procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.
Une sanction pénale
L’article L651-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que quiconque aurait fait de fausses déclarations ou à l’aide de manœuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler des locaux soumis à déclaration est passible d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 80.000 euros.
Conclusion :
La location saisonnière d’un appartement à Paris nécessite que cet appartement ne soit pas à usage d’habitation.
Si l’appartement est à usage d’habitation, il conviendra de demander le changement de cet usage. Cette demande s’effectue auprès de la mairie et exige une compensation de la part du demandeur. La compensation consiste en la transformation d’une surface équivalente, en local à usage d’habitation. Dans certains quartiers de Paris, la surface de compensation doit être le double de la surface du local transformé.
Le propriétaire pratiquant la location saisonnière d’un appartement à usage d’habitation encourt une amende civile d’un montant maximal de 50.000 euros par ainsi que l’obligation de réaffecter le local à un usage d’habitation, sous astreinte de 1.000 euros par jour et par mètre carré.